【楼市话题】南京抢房热，刚需一族该何去何从？

南京楼市最近又火了一把。

  11月15日，南京河西新城有十家楼盘在同一时间集体启动认购。据悉，在经过紧张验资及摇号后，南京限购以来的最大规模开盘集中开始。从南京公证处最终公布的摇号公示信息来看，竞争很激烈。“近万人排队抢房”的消息随即出现，就连南京本地的刚需购房者也不禁感慨，“为啥楼市还这么热？”

       自2016年以来，一些“房价冒尖”的二线热点城市开始遭遇连番调控，房价涨幅开始回落，楼市渐趋平稳，甚至一些二线热点城市，如南京的新房价格开始不涨反降。国家统计局公布的数据显示，2017年以来，南京新建商品房的价格环比始终保持持平或下降的态势。就在楼市降温环境下，南京市场却似不同，这是由供需失衡带来的爆发还只是一场虚火？

八成首付款挡不住购房需求

  据了解，本次约有3200套左右的房源上市。经过24小时的验资和领号，11月17日，南京公证处陆续公示了10家楼盘的摇号信息，共1.478万人登记摇号；中签率最高的项目，其八成首付的金额约在504万~846万元；中签率最低的项目中签率为8.2%。

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      来自第三方机构统计显示，今年上半年房企在南京的拿地热情不减，热点板块地块极受关注，央企、规模房企为拿地主力。鉴于限地价政策，上半年成交土地22幅，成交面积133.4万平方米，同比下降18.5%；成交金额430亿，同比下降41%。上半年南京累计供应40幅土地，供应面积191万平方米，同比增长26%。

    与此同时，“限购、限贷、限价、限售”背景下，2017年1-6月南京商品住宅累计供应316万平方米、同比下降39%；累计成交331万平方米、同比下降60.9%；成交均价24206元/平方米，同比增长27.6%，较2016下半年仅增长5%。楼市限价背景下，这批新开盘价格普遍比前期房源单价便宜5000-10000元。但从库存而言，南京住宅房源在减少，库存量持续稳定在2.2-2.3万套。

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  不过此次十张预售证齐发，并不意味着南京市政府将放松对楼市的管制。11月15日当天所有的交易环节和交易价格，都受到了严格管控。

  根据各楼盘的销售方案，购房者在登记时需携带本人身份证件、购房证明、银行本票或存单等材料，三样均需出示原件与复印件。十个楼盘首付均要求八成，其中有项目要求购房者认购当天付清首款，要求最宽松的项目也需购房者在7天内付清首付。据测算，十盘中首付款最少为240万、最高超过820万。

  楼盘均采取“购房证明+验资”检验，最低验资金额从180万至430万不等。验资登记前一天，十家楼盘对购房者下达书面通知称，凡报名登记参与摇号的客户，须确保提供的本人本票或定活两便存单的资金真实性，开发商将抽查核验。此外，其中有9个楼盘还要求购房者认购当天需缴纳50万元至100万元不等的定金。如果在约定的时间内没能付清首付款，将被视为违约，立即收回房源，并没收定金。

一二手房价格倒挂，抢到就是赚到

  然而，这十个新楼盘引发关注，最关键因素仍是价格。

  由于限价，这些新房售价普遍低于周边市场价格，一二手房出现了价格倒挂现象。比如4290人登记抢349套房、中签率只有8.2%的佳兆业城市广场，以及与其一条马路之隔、2500人登记抢399套的五矿崇文金城，这两个楼盘周边的二手房价格普遍在每平方米4.5万元至5万元，与此次开盘均价每平方米3.5万元，价差在1万多元，倒挂价格之大，自然遭到购房者的追捧。

  在价格剪刀差面前，尽管贷款利率再上涨几个百分点，也不会吓住持币进场的购房者，这是一种强大的得利心理和投资心理体现。南京此番情形，是楼市限价后的本能反应，而不是市场重回火爆。

　　这种价格倒挂现象在南京城东和南京南站等区域大量存在。对此，河西中部的一位房产中介主管表示，由于城东、南京南站特别是河西中南部的新房和二手房成交价出现高达一到两万元的价差，能抢到新房就是赚到，因此这部分区域只要有楼盘只要开盘，就会出现人满为患、争相抢房的状况，有时候会出现十几个人抢一套房的混乱局面。

  这位主管称，从实际情况看，河西中南部等区域的房子没有“真正硬关系”想都不用想，根本抢不到。而由于新房与二手房价格严重倒挂，这个区域已经很久没有新盘推出了，有些开发商即使建好了房子，具备开盘销售条件，也要千方百计延缓开盘，“捂盘惜售”，这个现象在河西地区很普遍。“哪个开发商不想等政府取消‘限价令’后把房价卖高些？因此客观上造成河西新房稀缺、供应量放缓，反而营造出了‘一房难求’的紧张局面。”

  有业内人士表示，虽然“限价令”表面上扼制住了房价疯狂上涨的势头，但新房和二手房价格严重倒挂的楼市成了部分人追逐暴利的渠道，这是一个非常危险的信号。

抢房背后：限价误伤刚需一族

解决一二手房价格倒挂的方式有两种：

       一种是部分城市玩弄的双合同游戏，一份限价合同结合一份装修合同，限价合同能满足政府的调控要求，装修合同则满足企业对于市场价格的修复。问题在于，一般装修合同首付比例更高，而且贷款期限更短，结果实际房价负担不仅没降，而且有所上升。

       另一种方式就是南京、成都等地出台的摇号购房。摇号看起来更公平，但实际上没有双合同这一价格修复机制，在一二手房严重倒挂的情况下，就给了购房者以直接套利的机会。

       显然，楼市限价与摇号购房的组合，让楼市变成富人们的套利游戏。

       至于刚需一族，有资金能力的，却因为不到10%的低中签率，被屡屡拒之门外。至于大多数好不容易掏空父母积蓄，凑到三成首付的购房者，只能对着两三百万的一次性付款，望房兴叹。

      先是房贷利率不断上调，多套房利率上浮，首套房利率同样上浮，目前一二线城市首套房利率普遍上浮5%-10%。这固然是市场钱紧之下的正常反应，但是刚需族购房的门槛却进一步提升，显然不符合保护刚需的基本调控基调。

       接着是认房又认贷的政策，让改善性需求基本歇菜。所谓改善性需求，基本都属于“卖一买一”的换房需求，这是正常需求，与投机完全不同，然而，在认房又认贷的政策下，只要有过贷款记录，无论是否还清，首付一律提到5成以上，而贷款利率同时上浮10%，这显然让很多刚需一族的换房需求成为奢望。

      再就是如今正在蔓延的摇号购房。正如前面所说，摇号让买房成了概率游戏，限价又让摇号成了套利游戏。至于刚需，要么乞求于概率，要么付出更高的首付成本。

       正如上文所说的，这一系列的组合拳，其制约对象是不分刚需与投机客的。限制投机的，同样也限制住了刚需。可以说，误伤刚需，本来就是政策的附带效果。

来源：中国经济周刊、每日经济新闻、21世纪经济报道，搜狐

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